In tema di superbonus 110% e per i bonus edilizi ordinari, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che per introdurre nel possesso dell’immobile colui che intende sostenere le spese, in quanto non proprietario, risulta sufficiente un contratto di comodato d’uso registrato. Approfondendo la natura civilistica del comodato può sorgere il dubbio in tema di abuso del diritto e quindi rischio di decadenza dei benefici.
Il contratto di comodato presuppone che il proprietario dell’immobile – comodante – consegni lo stesso (o parte di esso) ad un altro soggetto – comodatario – a fin che quest’ultimo ne possa disporre gratuitamente. Pertanto, il contratto è unilaterale ed ha lo scopo di agevolare il comodatario escludendo l’onerosità e una tipica controprestazione.
La gratuità del contratto non esclude che il comodante ravvisi un interesse indiretto. Si pensi al padre che concede in comodato al figlio un appartamento ANCHE allo scopo di conservarne lo stato d’uso. Pertanto, il contratto di comodato potrebbe prevedere che il comodatario sostenga le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile oltre a quelle di funzionamento, come le spese condominiali e per le utenze. Per spese di manutenzione ordinaria si intendono quelle necessarie a CONSERVARE lo stato della cosa al momento della consegna (articolo 1804 c.c. e art.3, c.1, let.a), DPR 380/2001). Oppure, il comodatario, per espressa volontà, sostiene spese di manutenzione per rendere più confortevole l’utilizzo dell’immobile (ad esempio sostituendo gli infissi di una stanza per avere maggiore confort durante l’inverno – tra l’altro intervento detraibile al 50%).
Non essendo il comodato un contratto a prestazioni corrispettive – in quanto unilaterale – si deve pertanto escludere che lo scopo sottostante – e perfino non dichiarato – porti a vantaggi indiretti di natura patrimoniale (per quanto ora interessa).
“Ti concedo in comodato la casa al mare dove, pertanto, non sposterai la residenza e che frequenterai saltuariamente, chiedendoti di sostenere le spese di ristrutturazione edilizia”
Se in aggiunta, il contratto di comodato prevedesse un termine per la restituzione della cosa (articolo 1809 c.c.) circa uguale al tempo necessario alla ristrutturazione edilizia, potrebbe sorgere più di un dubbio in merito allo sforzo semi-disinteressato del comodante. Per prassi, il comodato non si basa sul realizzo di un vantaggio reciproco ma piuttosto nell’interesse unilaterale del comodante a favore del comodatario (soprattutto in ambito familiare). Come già indicato, è interesse del comodante concedere in uso gratuito la cosa e per il comodatario conservarla così come è stata consegnata, impegnandosi a liberarla a seguito di un eventuale caso di urgente bisogno del comodante, uscendo quindi dagli schemi rigidi del contratto di affitto. Essendo il comodato un contratto, non rilevano motivazioni affettive ma utilitaristiche.
Pertanto, ci si interroga se la concessione in comodato di un immobile che viene successivamente ristrutturato dal comodatario – ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), DPR 380/2001 – escluda chiaramente un effettivo vantaggio patrimoniale per i contraenti: un immobile completamente rinnovato a costo zero per il comodante e detrazioni – magari al 110% – per il comodatario. Ci si domanda se lo sforzo profuso dal comodatario, in parte o completamente ristorato dalle detrazioni, possa essere qualificato come corrispettivo per aver disposto della cosa. Il dubbio sorge in merito allo scopo del contratto di comodato che non dovrebbe determinare vantaggi ma interesse: per il comodante conservare la cosa e “aiutare” il comodatario. Per il comodatario disporre gratuitamente della cosa, nel rispetto di questa e avendo ben chiaro di non godere di diritti particolari in quanto possessore che non garantisce una controprestazione.
In tema di bonus edilizi, con la risoluzione del comodato, le detrazioni maturate dal comodatario non seguono l’immobile come avviene in caso di vendita (salvo opzione contraria); le detrazioni permangono in capo al soggetto che ha sostenuto le spese: il comodatario. Pertanto, si ha l’impressione che lo scopo sottostante sia quello di favorire un vantaggio patrimoniale fra le parti. Questo non porterebbe, probabilmente, al disconoscimento delle spese ammesse alla detrazione ma sarebbe attenzionato il contratto di comodato che potrebbe ricadere fra i contratti atipici e quindi a titolo oneroso. Il contratto atipico si basa su accordi contrattuali che non sono tipizzati dalla legge e pertanto lasciati in toto oppure in parte alla libera contrattazione (art.1322 c.c.).
Sorge quindi il dubbio in merito all’abuso del diritto. Immaginiamo che il proprietario dell’immobile non abbia capienza IRPEF mentre il soggetto comodatario lo sia; se alla base del contratto di comodato l’intendo (occulto) è quello di favorire l’accesso alle detrazioni – magari al figlio del comodatario – sfiora il dubbio di ricadere nell’abuso del diritto e quindi sorge la preoccupazione per l’apertura di un contezioso con l’amministrazione finanziaria; scenario che non risulterebbe così remoto.